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中古・リノベマンション購入で気をつけたいこと 前編「頭金と住宅ローン」

『一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会』代表の小島ひろ美さんによるマンション購入に関する知識。独身女性でも買いやすいマンションについてを紹介。今回は最近人気の中古・リノベマンションの購入について。

皆様、こんにちは。『一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会』代表の小島ひろ美です。

前回のコラムでは“東京オリンピックでこれから更に伸びるエリア”についてのお話をさせていただきました。今回から2回にわたり、最近人気の中古・リノベマンションの購入をお考えの方に“中古やリノベマンション購入で気を付けたい物件の選び方”についてのお話をさせていただきます。

マンション
(c)Shutterstock.com

なぜ今、中古・リノベマンションが人気?

そもそも中古やリノベマンションを購入する理由は何でしょうか?

私が代表を務める「一般社団法人 女性のための快適住まいづくり」では女性がマンションを購入する場合、基本的に自分が住む住まいとしての購入です。資産運用のための購入であれば、自分の好みよりも、貸した時の家賃、収益性を優先しますが、住まいとして購入する場合は、ずっと暮らしていくことを考慮して選ぶため、立地や間取りを重視します。

しかし、新築マンションは価格が上がっていて自分の希望を叶えようとすれば予算オーバーになるため、予算を抑えつつ、少しでも自分の希望に近い物件を探していくうちに、結果として中古・リノベマンションを選択することは十分に考えられます。ですが中古・リノベマンション購入には注意点があります。

それでは具体的にそのポイントをお話させていただきます。

リノベ
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中古マンション購入の頭金とローンについて

✔️頭金は100万円からの準備を

「頭金0円でもマンションが買える」という言葉を聞いたことはありますか?新築であれば物件の担保評価が高いため、頭金が0円であってもマンションを購入することは出来ます。

しかし中古の場合、担保評価は物件価格の80%から90%なので、自己資金が物件価格の最低10%は必要になります。例えば2,000万円の中古なら、頭金200万円必要になってくるわけです。

それに諸費用として物件価格の10%が必要なため、400万円が別に必要。つまり、資金準備の額が大きく異なるのです。

そのため私は貯金のない人ほど、新築を探しなさいとお伝えしています。新築の場合は物件価格の5%、つまり3,000万円のマンションなら諸費用部分の150万円程度をおすすめしています。マンションの完成する一ヶ月前までに用意することが出来れば、今はローンが物件価格の100%借りられるからです。

✔️住宅ローンは新築に比べて借入期間に注意

中古マンションは新築に比べ価格が安いため、月々のローン支払額を安く設定することができます。そのため、余裕を持って返済ができると思う人もいるでしょう。

ですが、必ずしもそうでないケースは、中古の借入期間です。

新築マンションの借入期間は、最長で35年、もしくは完済年齢「80歳未満」から現在の自分の年齢を引いた年数のどちらか短い方です。中古の場合はさらに「50-築年数」という条件が加わります。築年数が25年の場合、借入期間は実は25年になります。

例えば金利が0.625%で3,000万円を借りた場合、新築ならば35年返済で月々の返済は79,542円になりますが、中古の場合2,000万円を同じ金利で借りた場合、25年で月々の返済は72,027円となります。つまり月々約7,500円しか変わらないことになります。

10年も借入期間が短くなると、ローンが新築とほぼ同じか、場合によっては高くなってしまうこともあります。中古マンションを購入する際は築年数を確認する必要があります。

ローン
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次回の「中古マンション購入で気を付けたい物件の選び方 後編」では、さらに中古物件を購入する際の新築には掛からないリフォーム代や仲介手数料など資金準備についてそのポイントをお伝えしたいと思います。

詳しく知りたい方は『女性のための快適住まいづくり研究会』マンションライブラリーで専門家による無料個別相談でもご相談が可能ですので、是非お立ち寄りください。

さらに詳しく学びたい方は『女性のための快適住まいづくり研究会』主催「女性のためのかしこいマンション購入術講座」にご参加下さい♪

詳しくはこちらから。

小島ひろ美 一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会 代表

1957年福岡県生まれ。関西学院大学商学部卒 ライフスタイル・コーディネーター、宅地建物取引士、相続診断士 。26歳の時にマンション購入で苦労した経験をいかし、“女性がマンション購入の夢を実現できる世の中にしたいと”と1991年に研究会を設立。以降、「女性のためのかしこいマンション購入術講座」で、今までに8万人以上の女性たちに750回以上の講演を行いながら、25年間に渡り女性のマンション購入を応援し、第一線で活躍中。著書「シングル女性の(特)マンション選び」(講談社)、「元気になる!幸せマンション購入術」(アスコム)、他多数。

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